Как платить налоги с продажи квартиры
Тот, кто сталкивался с продажей недвижимости, знает, что если квартира была приобретена продавцом более 3 лет назад, налог от продажи платить не нужно. Правила меняются: с 2016 года этот срок увеличивается до 5 лет. Кроме того, нововведения не позволяют намеренно указывать в договоре купли-продажи сумму менее 1 миллиона рублей, чтобы избежать налогообложения. Данные нормы были приняты правительством для того, чтобы уменьшить количество желающих заработать на перепродаже жилья.
До этого законодательно уже были уравнены кадастровая и оценочная стоимость недвижимости, а также проведена “дачная амнистия”, которые на поверку оказались просто-напросто очередным расширением налогооблагаемой базы, которую и без того пытаются увеличить под различными предлогами.
Итак, срок владения объектом недвижимости, по истечении которого владелец не платит НДФЛ при продаже, теперь составляет 5 лет. Это закреплено в ст. 2 ФЗ № 382 от 29.11.2014 г. “О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса РФ”. Теоретически данный срок может быть изменен в меньшую сторону, а в некоторых случаях даже аннулирован для определенных категорий граждан, но на поверку перспектива освободиться от налога при продаже недвижимости остается слишком уж призрачной.
Кстати, для некоторых видов жилья закон все же оставил трехлетний срок освобождения от уплаты налога.
К ним относятся дома и квартиры:
- полученные в результате приватизации;
- приобретенные у близкого родственника согласно договору дарения либо наследования;
- полученные в результате исполнения договора пожизненного содержания с иждивением.
Кроме того, на уплату налогов теперь будет влиять само определение налогооблагаемой базы. С 1 января 2016 года определять сумму налога на доход от продажи объекта недвижимости будет отнюдь не цена, прописанная в договоре купли-продажи. В будущем нужно будет заплатить государству налог в размере либо 13% от суммы продажи, указанной в договоре, либо от 70% кадастровой стоимости жилья. Причем во внимание будет взята наибольшая из этих двух сумма. Как видим, заведомое занижение стоимости квартиры (дома) до миллиона уже не пройдет.
Чтобы увидеть новую систему налогообложения в действии, рассмотрим простой пример.
Иван Иванович продает квартиру стоимостью 5 000 000 рублей, а ее кадастровая стоимость составляет 4 500 000 руб. Квартира была приватизирована год назад, т.е. налог от продажи платить нужно. Сколько же он составит?
Учитывая налоговый вычет 1 000 000 руб., на который раз в жизни имеет право каждый гражданин РФ, Ивану Ивановичу придется заплатить 13% от 4 000 000. (5 000 000 - 1 000 000) х 0,13 = 520 000 (руб.)
Естественно, Иван Иванович хочет сэкономить и прописывает в договоре купли-продажи сумму сделки, равную 1 000 000 руб. Это гораздо ниже кадастровой стоимости, а значит, в соответствии с п. 5 ст. 217.1 НК РФ, налог в данном случае нужно высчитывать из 70% от 4 500 000, причем в данной ситуации воспользоваться налоговым вычетом нельзя. (4 500 000 х 0,7) х 0,13 = 409 500 (руб.)
Как ни крути, сумма получается довольно внушительная.
Так можно ли уменьшить сумму налога?
Полностью избавить себя от уплаты налогов с 2016 года все же не получится, а вот уменьшить налоги вполне реально. Этого можно достичь двумя способами:
- уменьшить сумму прибыли. Гражданин имеет право уменьшить сумму, подлежащую налогообложению, согласно ст. 220 НК РФ (пункт 2, подпункт 2). Для этого необходимо документально подтвердить расходы, связанные с получением данного дохода. Если Вы приобретаете жилье в новострое, следите, чтобы в ДДУ было указано, что покупаете квартиру “без проведения отделочных работ” и ни в коем случае не выбрасывайте чеки из магазинов стройматериалов. А если Вы хотите купить “вторичку” при помощи агентства недвижимости, требуйте подписания официального договора на оказание риэлторских услуг и отчетный документ об оплате.
- знать реальную кадастровую стоимость квартиры. Эти данные можно получить в Росреестре. Если окажется, что в документах указана завышенная цена, заранее позаботьтесь о том, чтобы привести ее в соответствие с реальностью.